Jön a Wekerle Plusz, vége a vad áremelkedésnek a lakáspiacon

A bérlakásépítés ügye kulcskérdés, hiszen a magyar lakáspiacon nem csak a vásárlás, hanem sokaknak a lakhatás megfizethetősége is komoly kihívás. Az első és a sokadik lakás megvásárlását egyaránt állami támogatással segítő Otthon Startot felváltó komplex program, a Wekerle Plusz a bérlakás- és kollégiumépítés mellett lakástakarék-pénztárral, korszerűsítési támogatásokkal és az új lakásokra szűkített olcsó hitellel új alapokra helyezi a hazai lakáspolitikát.

A Népszabadság gazdasági podcastje ezúttal a Wekerle Plusz körül forgott. Balogh Lászlót, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét, valamint Valkó Andrást (Hiteles András) hitelközvetítőt az Otthon Start kivezetése utáni helyzetről, a lényeges változásokról kérdeztük.  Elhangzott, hogy a hazai lakáspiacon nagyon magas a saját tulajdonú ingatlanok aránya, és a lakossági támogatások eddig is szinte kizárólag ezt az irányt ösztönözték. 

Az önerő előteremtése a legnagyobb gond

A legnagyobb problémát a legtöbb saját lakásra vágyónak nem is a havi törlesztőrészlet kigazdálkodása jelentené, hanem az önerő előteremtése. Az albérletben élők ugyanis a magas lakbérek miatt nehezen tudnak félretenni. A medián lakbér Budapesten már eléri a 260 ezer forintot, és a nagyobb egyetemi városokban (Debrecen, Győr, Szeged, Veszprém, Kecskemét) is a 200 ezres sávban mozognak az árak, a kiadó lakások felénél pedig ennél is többet kérnek a bérbeadók.

A bérlakáspiaci helyzet rendezéséhez a szakemberek szerint rendszerszintű lépésekre lenne szükség. A kormányzati tervek szerint nem szociális bérlakásokat, hanem szélesebb körben elérhető, megfizethető bérlakásokat kellene építeni. Ennek kulcsa, hogy az állam kedvező szabályozási környezettel és olcsóbb telekszerzéssel támogassa a fejlesztőket olyan ikonikus rozsdaövezeti lokációkban, mint a Rákosrendező, a budapesti Diákváros vagy vidéki nagyvárosok. Nyitott kérdés még, hogy ezeket az épületeket, illetve  lakás komplexumokat állami szervek, önkormányzatok vagy más szervezetek fogják-e üzemeltetni.

Itt vannak a Wekerle Plusz részletei, szigorú ellenőrzésre számíthatnak a támogatott lakáshitelesek

Nagyobb volumenű építés a meglévő piaci bérlemények áraira is visszatartó erővel hatna. Ehhez elengedhetetlen az elavult (1993-as) lakás- és társasházi törvények reformja, valamint a rövid távú lakáskiadás, az Airbnb-szállások egységes, központi szabályozásának megteremtése is. Ez összehangoltan kezelné a lakhatási kihívásokat. A kollégiumok építése is hatással lesz a bérleti piacra, hiszen a több tízezer diákbérlő átvándorlása az egyetemi szállásokra érzékelhető keresletcsökkenést hoz.

Az Otthon Start program hirtelen kivezetése még egy  utolsó pillanatos vásárlási rohamot indított el a piacon, de a szakértők egyetértenek abban, hogy a drasztikus áremelkedések időszaka immár lecsengőben van. Budapesten a drágulás üteme már októberre 3,3 százalékra lassult, miközben a kínálat hároméves csúcsra emelkedett, már 150 ezer eladó ingatlanból válogathatnak az érdeklődők.

Kiegyensúlyozottabb lehet a lakáspiac

A következő 1-2 évben stagnáló, kiegyensúlyozottabb lakáspiacra számítanak a szakértők, ahol a túlárazott ingatlanok 5-10 százalékos alku után találnak majd gazdára. A túlfűtött befektetői roham után most a kiszámíthatóságon és a tényleges lakhatási célok támogatásán van a fókusz. No és az épületek energiafogyasztásának csökkentésén: a Wekerle Plusz energetikai felújítási támogatása kiéhezett piacra érkezik.

A társasházak, illetve a panelek az elmúlt másfél évtizedben rendre kimaradtak a támogatásokból. Balogh László emlékeztetett: a  KSH adatai szerint a hazai 4,5 millió lakóingatlanból több mint 2 millió a legrosszabb (H és I) energetikai besorolású kategóriába tartozik. Felújítani mindenkinek megéri, a nagyvárosokban 23-24 százalékkal többet érnek a korszerű ingatlanok, a telefonos érdeklődések kétharmada ilyen ingatlanokra irányul. Valkó András rámutatott, hogy a támogatási lehetőségből ki fognak esni azok a társasházak, amelyeknek nem volt törekvésük korszerűsítésre, nincs felújítási alapjuk. Most azok fognak jól járni, akik megértették, hogy kell a korszerűsítés, felújítás, és erre már gyűjtöttek is pénzt.

A Wekerle Plusz program fontos lába a 2018-ban megszüntetett állami támogatású lakástakarék pénztári rendszer felélesztése. ami vásárlásra és felújításra egyaránt használható lesz. A lakásvásárlást tervezőknek, akik a szigorított és szűkített állami kamattámogatású hitelre jogosultak, újdonság, hogy a Wekerle Plusz esetében eltörölték az Otthon Startnál kötelező kétéves, folyamatos TB-jogviszony előírást. Ez különösen kedvező a pályakezdőknek vagy a külföldről hazatérőknek. Szigorúbb szabály viszont, hogy a házaspároknak már kötelezően együtt kell megfelelniük a feltételeknek; megszűnt a korábbi különvagyoni kiskapu. A használt lakások hiteleire vonatkozó megemelt, 5 százalékos elméleti maximum kamat esetén – miután az állampapír-hozamokhoz kötődik – ha a makrogazdasági környezet engedi, a bankok a jövőben akár ez alá a szint alá is mehetnek – mutattak rá a szakértők.