A lakhatási válságot nem lehet rendelettel megszüntetni

Spanyolországban a lakhatási válság az egyik legfontosabb politikai üggyé vált. A nagyvárosokban egyre nehezebb megfizethető lakást találni, sok fiatal kénytelen a szüleinél lakni, a bérleti díjak emelkedése pedig családok százezreinek életét nehezíti meg. A probléma valós, és állami válaszokat is igényel. A kérdés azonban az, hogy ezek a válaszok javítanak-e a helyzeten vagy rontanak.

Pedro Sánchez szocialista kormánya elsősorban a bérlők fokozott védelmével, a lakbérek korlátozásával és a tulajdonosokra vonatkozó szigorúbb előírásokkal próbálja kezelni a válságot. Október elején a spanyol parlament két lakhatási rendeletet is elutasított, mire a miniszterelnök november 29-re előrehozott választásokat írt ki. A lakhatás így a választási kampány központi témájává vált.

Kilakoltatott szociáldemokrácia

A politikai vita azonban gyakran háttérbe szorítja az alapvető gazdasági kérdést: mi történik akkor, ha egyre többen keresnek lakást, miközben nem épül elegendő új otthon?

A spanyol jegybank becslései szerint az új háztartások számának növekedése és a lakásépítés között több százezres nagyságrendű különbség alakult ki az elmúlt években. Ez a kínálati hiány az egyik legfontosabb oka annak, hogy a lakhatás megfizethetősége romlik.

A lakbérkorlátozás rövid távon kétségtelenül segítséget jelenthet azoknak, akik már bérelnek lakást. Egy alacsonyabb jövedelmű család számára komoly biztonságot adhat, ha a lakbér nem emelkedhet hirtelen. Csakhogy a szabályozásnak van másik oldala is. Ha a tulajdonosok számára a bérbeadás egyre kiszámíthatatlanabbá válik, akkor egy részük másként hasznosíthatja az ingatlanát, eladhatja, vagy elhalaszthatja a beruházásait. A jelenlegi bérlők védelme így a jövőbeli bérlők lehetőségeit szűkítheti.

Berlinben már láthattuk, milyen következményekkel járhat ez a megközelítés.

A német főváros 2020-ban szigorú lakbérplafont vezetett be, amely befagyasztotta számos meglévő lakás bérleti díját. Az intézkedés a hatálya alá tartozó lakásoknál valóban csökkentette a lakbéreket, de a lakáskínálatra gyakorolt hatása jóval vitatottabb. A német alkotmánybíróság 2021-ben megsemmisítette a szabályozást, nem annak gazdasági vonatkozásai, hanem a berlini tartomány törvényhozási hatáskörének hiánya miatt.

A történet azonban ezzel nem ért véget. Berlinben tovább folytatódott a vita a nagy ingatlantársaságok lakásainak köztulajdonba vételéről. Egy 2021-es népszavazáson a résztvevők többsége támogatta a nagy lakásvállalatok állományának társadalmi tulajdonba vételét, az intézkedés megvalósítása azonban továbbra is jogi és politikai viták tárgya.

Az ifo német gazdaságkutató intézet 2026 augusztusában közzétett elemzése különösen tanulságos. A kutatók mintegy 2,3 millió bérlakáshirdetés, 1,1 millió ingatlaneladási hirdetés és építési adat alapján vizsgálták a berlini szabályozás következményeit. Arra jutottak, hogy a lakbérplafon és a kisajátítás lehetőségéről folytatott vita tartós bizonytalanságot teremtett a piacon, visszafogva egyes beruházásokat és felújításokat. A szabályozás megszűnését követően az újonnan meghirdetett lakások bérleti díjai jelentősen emelkedtek.

A berlini példa nem bizonyítja, hogy minden lakbérszabályozás szükségszerűen kudarcot vall. Arra viszont figyelmeztet, hogy a politikai döntések hatásait nem elegendő a rövid távon elért árcsökkenés alapján megítélni. Azt is vizsgálni kell, hogyan változik a kínálat, a beruházási hajlandóság és a lakáshoz jutás lehetősége.

 

Spanyolországban élek, és a saját környezetemben is rendszeresen tapasztalom, milyen akadályokat jelenthet a túlzottan bonyolult ingatlanügyi szabályozás. Egy építési vagy átalakítási engedély megszerzése hosszú és bizonytalan folyamat lehet. Nagyobb területfejlesztéseknél akár évek telhetnek el, mire egy beruházás megvalósulhat.

Mindez nemcsak a befektetők problémája. A késlekedés költsége végül a lakásvásárlókat és a bérlőket is terheli. Ha drágább és kockázatosabb új lakásokat építeni, akkor kevesebb beruházás valósulhat meg, ami tovább növeli a meglévő lakások iránti versenyt.

Természetesen a piac önmagában nem garantálja, hogy mindenki megfelelő otthonhoz jut. Spanyolországban különösen szűkös a szociális bérlakásállomány, ezért a valóban rászorulók célzott támogatására és megfizethető közösségi lakásokra is szükség van. A szociális lakáspolitika és a magánberuházások azonban nem egymás ellenségei. Az állam feladata lehet a rászorulók segítése, az infrastruktúra fejlesztése és a tisztességes verseny feltételeinek biztosítása. Ezzel párhuzamosan viszont érdemes lebontania azokat az adminisztratív akadályokat, amelyek szükségtelenül megdrágítják vagy késleltetik az építkezéseket.

Magyarország számára is fontos ez a tanulság. A hazai lakáspolitika hosszú ideig elsősorban a saját tulajdon megszerzését támogatta, miközben a bérlakásszektor fejlesztése háttérbe szorult. A fiatalok önálló életkezdését és a munkavállalók mobilitását egyaránt segíthetné egy nagyobb, megfizethető bérlakásállomány.

Ezért lehet előremutató a TISZA-kormány által bejelentett bérlakás- és kollégiumfejlesztési program, különösen akkor, ha a közösségi források mellé valóban sikerül magántőkét bevonni. A programot természetesen nem a bejelentett összegek, hanem a ténylegesen elkészült lakások, azok költsége és megfizethetősége alapján kell majd megítélni.

Büttl Ferenc: Otthon Start helyett Wekerle Plusz – új név, változatlan irány

A lakhatási válság megoldásához tehát nem a piac és az állam közötti ideológiai választásra van szükség. Sokkal inkább arra, hogy világosan megkülönböztessük a szociális segítségnyújtást a teljes lakáspiac működésének szabályozásától.

A bérlők biztonsága fontos társadalmi cél. Azonban hosszú távon csak akkor javulhat a lakhatás megfizethetősége, ha elegendő lakás épül, a tulajdonosok számára kiszámítható a bérbeadás, a beruházók pedig ésszerű időn belül megvalósíthatják a fejlesztéseiket. Spanyolország és Berlin tapasztalata ugyanarra a dilemmára világít rá: a politikusok befagyaszthatják a lakbéreket, de nem fagyaszthatják be a kereslet és kínálat törvényszerűségeit.

A szerző volt parlamenti képviselő, a Consumer Choice Center kormányzati kapcsolatokért felelős igazgatója, a Szabad Piac Alapítvány tiszteletbeli elnöke

–

A cikkben megjelenő vélemények nem feltétlenül tükrözik szerkesztőségünk álláspontját. Lapunk fenntartja magának a jogot a beérkező írások szerkesztésére, rövidítésére.