Kiszámíthatóbbá válhat a lakáspiac, tervezhetőbbé az otthonteremtés

A Wekerle Plusz kedvezményes hitelénél maradt az Otthon Start Programban meghúzott másfél millió forintos négyzetméterár-korlát, amely a korábbi Otthon Start programban a budapesti új lakások többségét már a meghirdetésekor kizárta a fix 3 százalékos kölcsönből. Mennyire szűkíti tovább ez a kínálatot a jövőben?

A négyzetméterár-korlát értéke 2028-tól indexálódik, ami jó hír, ez már a lakás-, illetve a gazdaságpolitika hosszú távú kiszámíthatóságának irányába tett lépés. Ilyen az új lakások 5 százalékos kedvezményes áfakulcsának véglegessé tétele is. A vevőknek és az eladóknak egyaránt ilyen belátható, stabil környezetre van szükségük a jövőben. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület üdvözli, hogy a lakáspolitika ebbe az irányba fordult, és reméljük, hogy a további intézkedések is a kiszámíthatóságot erősítik, mert így végre organikus növekedés indulhat el a lakáspiacon. Ezáltal a hirtelen megugró kereslet által vezérelt áremelkedés helyett az árak is moderált és hosszú távon kiszámítható pályára kerülnek.

A Wekerle Plusz az új lakásoknál 3, a használtaknál 5 százalékos hitelt kínál. Ez elegendő lehet ahhoz, hogy az új építésű lakások felé terelje a keresletet?

Az eltérő mértékű kamattámogatás kedvező irány, de az új program várható hatását a többi feltétellel együtt kell nézni. Az Otthon Start támogatott hiteleinek több mint 90 százalékát használt lakások vásárlására vették fel, a hirtelen keresleti sokk a használt lakáspiacon több mint 20 százalékos áremelkedést okozott, amiből az állam nem sokat profitált, miközben hosszú távon elköteleződött a kamattámogatással. Lakáspolitikai szempontból az a jó irány, ha hosszú távon egyenletesen növekszik a kereslet, amit a rugalmatlan kínálat le tud követni, így növekszik a volumen, és az árak hosszú távon normalizálódnak. Makrogazdasági szempontból az a kívánatos, hogy a kereslet az eddigiekhez képest nagyobb arányban irányuljon új építésű lakások felé, hiszen a beruházások adóbevételeket is generálnak, ezáltal a támogatás egy részét vagy akár az egészét az állam több adónemen keresztül visszakapja. A Wekerle Plusz eltérő kamatszintje ebben segíthet, de az eredmény a kínálaton is múlik majd.

Fotó: Csomor Ádám / Népszabadság

Hány év alatt reális cél az évi 25 ezer új lakás elérése?

Ha a piacot hagyják működni, és a kiszámíthatóság ténylegesen megvalósul, 2027-ben már 18 ezer új lakás épülhet, a következő évben pedig 21 ezer, majd 23 ezer, vagyis 2030-ra tartom reálisnak a 25 ezres szintet. Ebben azonban jelentős szerepe lehet a bérházépítési programnak is. A lakásépítés nem tud egyik évről a másikra ugrásszerűen bővülni, hiszen a fejlesztésekhez megfelelő telek, finanszírozás, kivitelezői kapacitás és nem utolsósorban kereslet kell. Ha a szabályozási környezet folyamatosan változik, a fejlesztők és a kivitelezők nehezen terveznek. A lakáspiac alakulását a gazdasági környezet is meghatározza. Ha a GDP növekedése 2 százalék alatt van, a lakáspiacon inkább stagnálásra lehet számítani, felpörögni ez a szektor 2 százalékos GDP-bővülés felett szokott. A foglalkoztatottság tartósan magas szintje is kedvező jel, ugyanakkor a 6 százalék körüli piaci lakáshitelkamatok továbbra is fékezik a vásárlási döntéseket. A kamatcsökkentési folyamat újraindulása és a jövőbe vetett hit visszatérése ezen változtathat.

A bérlakásprogramról még kevés a konkrétum, kivéve az 550 millió eurós uniós forrást. Milyen bérlakásokat kell és lehet építeni majd ebből a pénzből?

A bérlakáspiacnak három szegmense van: a piaci, a megfizethető és a szociális. A kormány feladata nem pusztán egy támogatott bérlakásrendszer kialakítása, hanem a teljes piac működésének megalapozása. A három szegmens egymást kiegészítve tud jól működni. Szükség van a piaci bérlakásszektorra, amelynek fehéredni kell és átláthatóbbá válni. Ehhez a szektorhoz kapcsolódhat a piacinál érzékelhetően kedvezőbb bérleti díjjal működő, megfizethető bérlakások rendszere. A harmadik pillért a szociális bérlakások jelentik, amelyeknél az önkormányzati szerepvállalás megerősítésére és a kapacitások bővítésére van szükség.

Mégis, mikor számít megfizethetőnek egy bérlakás?

Ennek meghatározására több európai megközelítés is létezik. Az egyik szerint a megfizethető, támogatott bérleti díj 20–30 százalékkal alacsonyabb a piaci árnál, a másik a háztartás jövedelméhez viszonyít, és a lakhatásra fordított összeget a jövedelem 30 százalékában maximálja. Az uniós források felhasználásánál a támogatásban részesülő fejlesztőknek megfizethetőségi feltételeket kell vállalniuk. A piaci megtérülés és a megfizethető bérleti díj között ugyanis jelentős lehet a különbség, aminek az áthidalásához nagyobb támogatási intenzitásra van szükség. A konstrukciót úgy kell kialakítani, hogy a gazdasági realitás és a lakhatási cél egyszerre érvényesüljön. A jelenlegi piaci környezetben azért nem épülnek érdemi volumenben bérlakások, mert az elérhető hozam alacsonyabb, mint számos más befektetésé. Ráadásul a finanszírozás is drága, ami komoly akadály. Magyarországon magas a kamatszint, és a forintalapú bevételekhez forintalapú finanszírozás társul. Az euróalapú finanszírozás alacsonyabb kamatkörnyezete kedvezőbb feltételeket teremt majd a bérlakás-beruházásokhoz, ami az euró bevezetésének előszobájában, az ERM II rendszerben már elérhető lehet várhatóan 4 év múlva. A kollégiumi férőhelyek bővítése szintén fontos része a megfizethető lakhatás felé tett lépéseknek. Ha több diák jut jó minőségű kollégiumi elhelyezéshez, akkor csökken az albérletpiacra irányuló kereslet. Több tízezer új kollégiumi férőhely és a növekvő bérlakások száma már érdemi hatást jelent a bérleti piacon és a bérleti díjakban.

Fotó: Csomor Ádám / Népszabadság

Budapesten hol lehetne érdemben bővíteni a lakáskínálatot Rákosrendezőn és a Diákvároson kívül?

A fővárosnak vannak olyan rozsdaövezeti területei, amelyek jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek, és jelentős fejlesztési tartalékot jelentenek. Rákosrendező és a Diákváros mellett más, állami vagy magántulajdonban lévő területek is alkalmasak új városrészek kialakítására. Ha az állam és a főváros jó minőségű fejlesztési telkeket ad, ahol elvégzik a területek előkészítését, készülnek mestertervek, kiépül a szükséges infrastruktúra, a közmű- és közlekedési hálózat, akkor a feltételek között a minőségre és a megfizethetőségre vonatkozó elvárásokat is megfogalmazhatnak. Ez lehetőséget ad arra, hogy a fejlesztések ne kizárólag piaci szempontokat, hanem városfejlesztési és társadalmi célokat is szolgáljanak.

Budapest lakossága folyamatosan csökken, miközben az agglomerációé növekszik. Meg lehet és meg kell ezt állítani egyáltalán?

A város szétterülése közlekedési és infrastrukturális problémákat okoz, ezért a városon belüli, jó elhelyezkedésű területek fejlesztése különösen fontos. Budapest lakosságának csökkenését meg kell állítani, és egy kedvező fordulattal újra növekvő, fejlődő pályára kell állítani a főváros fejlődését. Nem kell attól tartani, hogy a város fejlődik. Az új munkahelyek és az új lakók több bevételt és megfelelő tervezés mellett jobb közlekedési, illetve szolgáltatási lehetőségeket is generálnak.

Állítólag a nemzetközi befektetők érdeklődése megélénkült a magyar ingatlanpiac iránt. Mit érzékelnek ebből?

Az október eleji müncheni Expo Realon nagyon kedvező tapasztalatokat szereztünk, szemmel láthatóan jelentős volt az érdeklődés Magyarország iránt. Európai befektetők, tervezők és szolgáltatók sokasága kereste fel a magyar standot, igazán jó volt látni, hogy ismét van érdeklődés a magyar piac iránt. Ez fontos fordulat előjele, hiszen a nemzetközi tőke megjelenése az ingatlanfejlesztéseket, a munkahelyteremtést és a magyar gazdaságot is segítheti. Ahhoz azonban, hogy az érdeklődés tényleges beruházásokban öltsön formát, a kiszámítható gazdasági és szabályozási környezetnek tartósan fenn kell maradnia.

Itt vannak a Wekerle Plusz részletei, szigorú ellenőrzésre számíthatnak a támogatott lakáshitelesek