Spanyol lakáspiac: rekordokat dönt a magyar vevők száma

Soha nem vettek még ennyi lakást külföldiek – derült ki a spanyol ingatlan-nyilvántartás adataiból. Eszerint 2026 első felében 51 630 lakásnak lett külföldi tulajdonosa, ami időszakos rekord. Az ingatlan adásvételek száma összességében kissé csökkent, de a külföldiek aránya így még nagyobbra, már 14,9 százalékra nőtt január és június között.

A második negyedévben újabb rekord született.

A spanyol lakóingatlanok 16 százalékának, azaz majdnem minden hatodiknak a vevője külföldi volt,  ami a mérések kezdete óta a legmagasabb arány. A legtöbb külföldi a tengerpartokon és a szigeteken akar ingatlant venni. Alicante tartományban, vagyis a Costa Blancán a vásárlók 45,5 százaléka külföldi, Málaga tartományban, a Costa del Solon 35,7 százalék, a Baleárokon 30,5 százalék.

A legtöbb lakást britek, hollandok, marokkóiak és németek vették, a románok és a lengyelek is bekerültek az első tízbe fél év alatt 2776, illetve 2269 lakással. A svédek 1269 lakással a tizenkettedikek. Costa del Sol népszerűségét mutatja az is, hogy a malagai repülőtér tavaly 26,8 millió utast fogadott, 7,4 százalékkal többet, mint egy évvel korábban.  2027 és 2031 között 830 millió euróból bővítik a repteret, amely így évente akár 36 millió utast is fogadhat majd.

 

Kevesebbe kerül forintban

 

Fél év alatt, azaz márciushoz képest milliókkal lett olcsóbb forintban számítva egy-egy spanyolországi ingatlan az erős forintnak köszönhetően. „A magyar vevők többsége két hálószobás, új építésű, tengerre néző lakást keres, jellemzően 350 és 600 ezer euró között. A legtöbben kiadásra szánják a spanyol ingatlant, ahol évente néhány hetet terveznek csak eltölteni a tulajdonosok.

A magyarok újabban már nem csak Marbella, hanem Estepona, Mijas vagy Manilva iránt is érdeklődnek, mert ott olcsóbbak az ingatlanok – összegezte tapasztalatait Udvarnoki Viktória, a Duna House spanyol nyaralópiaci szakértője, a Living Marbella vezetője.  Vásárlás előtt meg kell nézni, hogy van-e már turisztikai engedély a lakáson, vagy egyáltalán kérhető-e. Ha nincs, a lakást hosszú távra még ki lehet adni, de akkor egészen másképp kell számolni – tette hozzá a DH szakértője.

Jó helyen lévő új lakásnál a bruttó bérleti hozam ma is 5 és 7 százalék között van.

A legnagyobb spanyol ingatlanhirdetési oldal, az Idealista szeptemberi adatai szerint Spanyolországban átlagosan 2930 euró volt a használt lakások négyzetméterára, ez éves szinten 11,8 százalékos áremelkedést jelez. A legdrágább a Baleár-szigetek 5593 eurós átlaggal, Málaga tartomány 4317 euróval a negyedik.

 

 

A Costa del Solon Marbella a legdrágább, ott 5967 euró a négyzetméterenkénti átlagos kínálati ár, vagyis egy 80 négyzetméteres lakás ott átlagosan 477 ezer euró. Benahavísban 5602, Esteponában 5021 euró a négyzetméterenkénti átlagos kínálati ár. Estepona drágult a leggyorsabban, egy év alatt 17 százalékkal. Mijasban 3717, Manilvában 3043 euró az átlag. A Costa Blancán még olcsóbb a belépő. Jáveában 4166, Benidormban 3824, Altéában 3504, Torreviejában 2561 eurót kérnek egy négyzetméterért.  Az új építésű, tengerre néző lakások ennél jóval drágábbak, Marbella és Estepona luxusprojektjeiben a négyzetméterár a 15 ezer eurót is meghaladhatja.

 

A helyszínen kell körülnézni

 

A tengerparton kevés a beépíthető terület, a vevők nagy része pedig külföldi, akik többnyire készpénzzel fizetnek. Aki vásárolni szeretne, annak az számít, hogy időben lássa a jó ajánlatokat, és helyben ellenőrizze, mit vesz. A látványterv mindig szép, de csak a helyszínen derül ki, hogy a tengeri panoráma alatt nem fut-e autópálya” – mondta Udvarnoki Viktória.

Aki külföldi ingatlanvásárlásban gondolkodik, annak most a forint is segít. Márciusban még átlagosan 389 forintba került egy euró, októberben 365 körül mozog. Egy 400 ezer eurós lakásnál ez több mint 9 millió forint különbség, ami a vásárlási költségek nagyjából felét fedezi – hívta fel a figyelmet Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

Bérbeadási szándékkal ingatlant vásárolni már Spanyolországban is óvatosan érdemes, figyelni kell a szabályokat. Málaga városa például júliusban három évre leállította az új turisztikai engedélyek kiadását, és Manilva is hasonlóan döntött. A már meglévő engedélyeket nem vonták vissza, azok mindenhol érvényesek. Marbellán, Esteponában, Fuengirolában, Benalmádenában és Torremolinosban a legtöbb esetben még lehet új engedélyt kérni. 2025 tavasza óta a társasházak lakóinak háromötöde viszont már megtilthatja, hogy az épületben új lakást turistáknak adjanak ki.

A hosszú távú bérbeadást ezek a szabályok nem érintik.

 

Járulékos költségre is gondolni kell

 

A vételár mellett összesen nagyjából 10–13 százaléknyi költséggel kell számolni. Használt lakásnál Andalúziában 7 százalék illetéket fizet a vevő, ez tartományonként eltér. Új lakásnál ilyen illeték nincs, helyette 10 százalék áfát kell fizetni. Ehhez további 3–3,5 százalék járulékos költség jön, ebbe az ügyvéd, a közjegyző és a földhivatal díja van, új lakásnál pedig egy kisebb okirati illeték is. A vásárláshoz spanyol adóazonosító szám (NIE) és helyi bankszámla kell, a pénz eredetét pedig minden esetben igazolni kell.  A spanyol bankok külföldieknek általában a vételár 60–70 százalékáig adnak hitelt, így a vevőnek legalább 30–40 százalék önerő kell a költségeken felül. Évente kell helyi ingatlanadót fizetni és kevesen tudják, hogy a nem Spanyolországban élő tulajdonos akkor is fizet jövedelemadót, ha nem adja ki a lakást. Az adó alapja a hatósági nyilvántartási érték 1,1 vagy 2 százaléka, az adó mértéke uniós állampolgároknak 19 százalék.