Volt bérlakás, nincs bérlakás: lesz bérlakás?

A rendszerváltás óta eltelt évtizedek lakáspolitikája alapvetően határozza meg a mai mozgásteret. Debrecen a kilencvenes évek elején még közel 22 ezer egykori tanácsi bérlakás felett rendelkezett, ám az országos privatizációs hullám következtében ez a szám 1998-ra drasztikusan, mindössze 5237-re csökkent. A cívisváros vezetése végül 2015 decemberében hozott stratégiai döntést a folyamat leállításáról. A legfrissebb adatok szerint a város jelenleg 2844 önkormányzati bérlakással bír, amelyek kezelését a Cívis Ház Zrt. látja el. A debreceni állomány 83 százaléka bérbe adott, az üresen álló 15–18 százalékos hányadnak pedig nagyjából a fele tehető ismét lakhatóvá gazdaságos felújítással, míg a fennmaradó, rendkívül leromlott ingatlanok esetében a bontás vagy az értékesítés lehet a megoldás – tudtuk meg a városházán.

Hasonló utat járt be Szombathely is, ahol a rendszerváltás után még mintegy 6000 tanácsi lakás volt a város tulajdonában, manapság pedig 2122 önkormányzati bérlakással rendelkeznek – tájékoztatta a Népszabadságot Károlyi Ákos, a város jegyzője. Ez a többi, hasonló méretű településhez viszonyítva elismerésre méltó szám, amit viszont árnyal, hogy a lakásigények folyamatosan nőnek, és jelenleg 250-300 család várakozik szociális bérlakásra a vasi megyeszékhelyen.

Székesfehérváron Cser-Palkovics András polgármester arra emlékeztetett, hogy korábban náluk is jóval több bérlakás volt, ám a lakások nagy részénél a bérlők éltek vételi és elővásárlási jogukkal, s az 1990-es években meg is vették az ingatlanokat. Jelenleg 977 önkormányzati lakást tartanak fent, amelyből 432-t szociális alapon, 230-at költségelven, 170-et pedig piaci alapon adtak bérbe. A fennmaradó 145 üresen álló ingatlanból mintegy 36 lakás felújítást követően szociális szempontokat mérlegelve azonnal bérbe adható lesz, amire égető szükség is van, hiszen a városban 96 igénylő várakozik önkormányzati lakásra.

Nagykanizsán a csúcsidőkben, a kilencvenes évek elején még 5100 önkormányzati bérlakás volt, ám, mint Fodor Csaba alpolgármester elmondta, most 1309 lakással rendelkeznek, és ezek közül 1001 lakott. Az érdeklődés óriási, rendszerint többszörös a túljelentkezés, s a tapasztalatok alapján a pályázók nagyjából 20 százaléka jut csak önkormányzati bérlakáshoz, ami hűen mutatja, hogy a lakossági igények messze meghaladják a város lehetőségeit.

 

Érd szinte minden eladott, Nyírbátor minden megtartott

 

Eger ezzel szemben közepes méretű állománnyal gazdálkodik: a hevesi megyeszékhely 872 önkormányzati bérlakást tart nyilván, melynek 88 százaléka, azaz 769 lakás áll bérbeadás alatt. Az üresen álló lakások mintegy 15 százaléka teljes körű felújításra szorul, az ingatlanok fenntartása és állagmegóvása viszont szinte vállalhatatlan pénzügyi terhet ró az önkormányzatra – tudtuk meg a városházán.

A kisebb települések közül Barcs 224 önkormányzati bérlakással rendelkezik, ami jelentősen kevesebb a rendszerváltáskori állapotoknál. Anderné Röszler Erika polgármester tájékoztatása szerint 2010-ig a városvezetés 203 ilyen ingatlant adott el, majd a későbbi években is értékesítettek néhányat, míg nyolc lakást rossz statikai állapota miatt le kellett bontani. Jelenleg még körülbelül 60 bérlakásra lenne égető szükség a somogyi városban, leginkább kétszobás ingatlanokra. Ajkán 70 bérlakást ad ki az önkormányzat. Schwartz Béla polgármester felidézte, hogy az elmúlt tíz évben náluk 127 lakás jelentette a csúcsot, ám sok bérlő élt elővásárlási jogával, miután a jogszabályoknak megfelelően a piaci árnál lényegesen kedvezőbb feltételekkel vásárolhatták meg az ingatlanokat.

 

Drágább lehet az állami bérlakásprogram a piaci fejlesztéseknél is

 

Érd egyedi utat járt be: a rendszerváltáskor meglévő bérlakások szinte mindegyikét megvásárolták a bérlők, így ma már csak néhány tucat összkomfortos ingatlana maradt a településnek. Az érdi városháza tájékoztatása szerint ezeket az ingatlanokat helyi rendelet alapján kizárólag szolgálati lakásként adják bérbe, így azokban fontos közfeladatot ellátók, például óvónők, hivatali dolgozók, egészségügyi alkalmazottak, védőnők, tűzoltók és rendőrök laknak, e szakmák részéről továbbra is óriási az igény újabb lakásokra.

A leginkább sajátos és elkötelezett utat Nyírbátor járja. A szabolcsi kisvárosban tudatosan nem adták el az egykori tanácsi lakásokat, még abban az időszakban sem, amikor központi kormánydöntés kötelezte volna erre az önkormányzatokat. Máté Antal polgármester felidézte, hogy ennek köszönhetően ma durván 500 önkormányzati bérlakással büszkélkedhetnek. Ezek mindegyike lakott, de a kereslet akkora, hogy az üresen állás ismeretlen fogalom, s a túljelentkezés folyamatos.

 

Kipörgetnék a fiatal bérlőket, kímélnék az idősebb bentlakókat

 

A bérleti díjak és a kiutalási rendszerek terén széles palettán mozognak a vidéki városok. Míg egyes településeken szigorú szociális rászorultsági kategóriákat tartanak fenn, mások teljesen átalakították a támogatások logikáját.

Nyírbátorban például szakítottak a klasszikus szociális bérlakás fogalmával. Máté Antal polgármester úgy fogalmazott: nincsenek klasszikus szociális bérlakásaik, náluk semmi sem az, és minden az. A szegregátum területén található néhány szükséglakástól eltekintve a város elengedte a régi modellt, mert a tapasztalatok szerint a lakásokat tönkretették, s nem fizették a bérleti díjakat és a közműszámlákat. Helyette egy pontozási rendszert alakítottak ki, amely figyelembe veszi a család létszámát és a munkahely meglétét. A bérleti díj a piaci árhoz képest kedvezőbb, a bérleti szerződést pedig 5 évre kötik, ami a családi helyzet alapján újabb 5 évvel meghosszabbítható. A polgármester kiemelte, a cél az, hogy a fiatalok beköltözzenek, de tudják, hogy idővel meg kell oldaniuk a saját lakhatásukat, mert óriási a nyomás a beköltözni vágyók részéről, így a lakásállományt muszáj forgatni. A több évtizede bent lakó idős bérlők régi jogviszonyát természetesen nem bántják.

Egerben a közgyűlés 2025 áprilisában döntött a lakbérek emeléséről, mivel a 2017-es díjkorrekció óta a fenntartási és felújítási költségek jelentősen megugrottak. Az egri rendelet pontosan szabályozza a díjakat alapterület és komfortfokozat alapján. Egy összkomfortos vagy komfortos lakás havi bérleti díja 870 forint négyzetméterenként, a félkomfortosé 450 forint, a komfort nélkülié 210 forint, a szükséglakásé 105 forint, míg a piaci alapú önkormányzati lakbér 1170 forintra emelkedett. Bár ezek az árak az emelést követően is messze elmaradnak a szabadpiaci egri albérletáraktól, a városvezetés célja a lakásgazdálkodás átfogó felülvizsgálata a fenntarthatóság érdekében.

Debrecenben a lakbérek 2017 óta változatlanok voltak, miközben az évről évre összeadódó infláció meghaladta a 70 százalékot. A város közgyűlése ezért nemrégiben új bérlakás-koncepciót és rendeletet fogadott el, amely három bérbeadási kategóriát különböztet meg: szociális, költségelvű és piaci alapú bérbeadást. Az új lakbérrendszer teljeskörűen 2027 januárjától lép életbe, és a meglévő bérlők védelmében a díjemelést négy év alatt, fokozatosan hajtják végre. A szociális kategóriában a rászorulók lakbértámogatást is igénybe vehetnek, a költségelvű díj a fenntartási költségek megtérülését biztosítja, míg a piaci alapú a piaci viszonyokhoz igazodik.

Székesfehérváron Cser-Palkovics András polgármester hangsúlyozta: a szociális alapon kiutalt bérlakás lehetőleg átmeneti jellegű, legfeljebb 3–8 évre szóló segítséget jelent, azért, hogy a régóta bent élők helyébe új rászorulók léphessenek. A határozott idejű, legfeljebb 5 éves szerződések meghosszabbíthatók, ha a bérlő betartja a szabályokat. A pénzügyi segítség mértéke jelentős: míg egy átlagos kétszobás lakás piaci bérleti díja 170 ezer forint körül alakul Székesfehérváron, addig a szociális bérlakás díja ennek csupán 15 százaléka, a költségelven kiadotté pedig 30 százaléka.

Nagykanizsán nem az ingatlan besorolása, hanem a bérlő jövedelmi helyzete határozza meg a bérbeadás jellegét. Fodor Csaba alpolgármester elmondta, hogy a piaci alapon kiadott, 50-60 négyzetméteres lakások havi díja 100-120 ezer forint, a költségalapú bérlet ennek az összegnek az 50 százaléka, míg a szociális bérleti díj a költségalapú ár 60 százalékát teszi ki. A fiatalok támogatására Nagykanizsán egy 44 lakásos garzonházat működtetnek, ahol legfeljebb 5 évig lehet lakni, ám a bérlőknek havi 50 ezer forint lakás-előtakarékosságot kell vállalniuk az önálló életkezdés érdekében.

Szombathelyen a lakásállomány összetétele meglehetősen vegyes, hiszen a több mint 2100 lakásból 198 félkomfortot, vagy komfort nélküli. Károlyi Ákos jegyző tájékoztatása szerint idén januártól 50 százalékkal megemelték a bérleti díjakat, ám azok még így is lényegesen alacsonyabbak a piaci áraknál. A városban a bérleti jogviszony legfeljebb 3 évre szól. Különlegesség a helyi Mérnök-Orvos-Pedagógus Ház, ahol a felsőfokú végzettséggel rendelkező, a városban dolgozó fiatal értelmiségiek kaphatnak kedvezményes szálláslehetőséget.

Ajkán – miként Schwartz Béla polgármester kifejtette –, a bérbeadás a jövedelemhelyzet figyelembevételével, három sáv alapján történik, s a bérlők jövedelmét évente felülvizsgálják az 5 éves szerződés ideje alatt. A város célja nem a profitszerzés, hanem a rászorulók lakhatási biztonsága, így a legmagasabb jövedelmi kategóriában is csak a piaci bérleti díjak 20–50 százalékát kell kifizetniük a bérlőknek. Barcson a szociális bérlakások díja a piaci ár egyharmadát teszi ki, míg a normál alapon kiadott lakásaikért a helyi albérletárakkal megegyező összeget kérnek – tájékoztatott Anderné Röszler Erika polgármester. Érden pedig, mivel a meglévő kevés bérlakást a közszolgálatban dolgozók helyben tartására használják, az elmúlt tíz évben egyáltalán nem emeltek bérleti díjat.

 

Sok helyen megszabadulnak a rossz állapotú önkormányzati ingatlanoktól

 

A meglévő lakásvagyon fenntartása óriási terhet ró a települési büdzsékre, így a felújítások és az esetleges vagyonértékesítések kérdésében komoly kényszerpályán mozognak a városházák.

Egerben a nehéz pénzügyi helyzet miatt az önkormányzat a forgalomképes vagyonelemek felelős értékesítése mellett döntött – mondták a városházán. A 2025–2026-os időszakban 35 rossz állapotú lakást jelöltek ki eladásra nyílt versenyeztetéssel, és 31 ingatlant sikerült is értékesíteniük. A felújításoknál minden egyes ingatlannál egyedileg mérlegelik, hogy a műszaki és gazdaságossági szempontok alapján indokolt-e a ráfordítás.

Nagykanizsán a szűkös költségvetés miatt tavaly mindössze 80 millió forintot tudtak a bérlakásokra fordítani. Fodor Csaba alpolgármester rámutatott, a keret szűkössége miatt nem meglepő, hogy az elmúlt két évben 45 kifejezetten rossz állapotú bérlakást adtak el, mivel azok felújítása egyértelműen gazdaságtalan lett volna. Barcson a fenntartásra és gondozásra tavaly 40 millió forintot fordítottak, Szombathelyen pedig Károlyi Ákos jegyző szavai szerint idén szeptember végéig 163 millió forintot költöttek karbantartásra, ám új bérlakások építésére a város nehéz anyagi helyzete miatt egyáltalán nincs forrás.

Vannak ugyanakkor városok, ahol jelentős összegeket tudnak a szintre tartásra fordítani. Székesfehérvár 2021 és 2025 között 3,77 milliárd forintot fordított a bérlakásállományra, és idén is 904 millió forintot különítettek el erre a célra a büdzséből. Cser-Palkovics András polgármester hangsúlyozta, hogy az önkormányzati ingatlanok fenntartása komoly költséget jelent, de a feladatot el kell végezni. Debrecenben pedig az új rendelet garanciális eleme, hogy a kezelő Cívis Ház Zrt. a lakások bérbeadásából származó bevételek legalább 20 százalékát kötelezően a lakásállomány felújítására és korszerűsítésére fordítja.

 

Debrecen merész ígérete

 

A meglévő lakások felújítása mellett az igazi áttörést az új bérlakások építése jelentené, ám a pénzügyi feltételek rendkívül eltérőek. Nyírbátor saját erőből és előrelátással mutat példát. Korábban saját bevételeikből, teljesen saját forrásból már felépítettek 72 bérlakást egy megvásárolt és közművesített területen, amely már több mint öt éve sikeresen működik. Ezen felül a foglalkoztatást segítő mobilitási pályázatok segítségével 40 garzonlakást hoztak létre dolgozói lakásként. A nyírbátori városvezetés most egy újabb, 106 lakásos beruházást készített elő, a tervek engedélyezési szintig készen állnak. Máté Antal polgármester kifejtette, nagyon bízik abban, hogy a kormány által tervezett, uniós és fejlesztési banki forrásokra épülő lakhatási programok nem korlátozódnak majd a fővárosra, hanem a vidéki települések is pályázhatnak majd rájuk.

Debrecenben a központi költségvetésbe befizetendő szolidaritási hozzájárulás – amely 2026-ban eléri a 12 milliárd forintot – lehetetlenné teszi, hogy az önkormányzat saját beruházásban építsen új lakásokat – tájékoztattak. A cívisváros ezért életre hívta a Főnix Lakásprogramot, amelyben piaci ingatlanfejlesztők építik a lakásokat, az önkormányzat pedig a piaci bérleti díj egyharmadát támogatásként átvállalja öt éven keresztül a bent lakóktól. A fennmaradó kétharmad költségen a munkáltató és a fiatal, 35 év alatti munkavállaló osztozik. A programban modern, klímás, 31 és 47 négyzetméter közötti garzonok bérelhetők. A tervek szerint 2026 végéig 15 lakás áll rendelkezésre, 2027 első félévében 82, a második félévben pedig újabb 132 lakással bővül a kontingens. Debrecen ezen felül merész ígéretet tett: amennyiben megszűnik a szolidaritási hozzájárulás, a város tíz éven keresztül a helyi iparűzési adóbevételének legalább 5 százalékát közvetlenül a bérlakásállomány fejlesztésére fordítja.

Székesfehérváron, miként Cser-Palkovics András kiemelte, a város fejlődése szempontjából kulcskérdés a megfelelő mennyiségű és minőségű lakás. Bár a lakhatást elsősorban a piacnak kell szolgálnia, a város elkötelezett a szociálisan rászorulók és a kiemelt hivatások – orvosok, ápolók, rendőrök – támogatása mellett. Székesfehérvár kész bérlakásépítési stratégiával és elkülönített ingatlanokkal rendelkezik, és kész az állammal partnerségre lépni – mondta. A polgármester bizakodó a 2028–2034-es uniós ciklus erre irányuló forrásaival kapcsolatban, és jelezte azt is, hogy a hamarosan megnyíló 10 milliárdos keretösszegű pályázat keretében egy kihasználatlan önkormányzati irodaépület átalakításával 25 új bérlakást hoznának létre.

Hasonló pályázati várakozásokról számolt be Érd is, ahol az önkormányzat egy beharangozott program segítségével 10 új bérlakást építene vagy újítana fel a szolgálati lakáshiány enyhítésére. Ajkán Schwartz Béla polgármester jelezte, hogy a meglévő bérlakásállomány energetikai korszerűsítése mellett növelni szeretnék a lakások számát, amihez keresik a pénzügyi forrásokat. Egerben és Szombathelyen egyelőre nincs folyamatban új bérlakásépítés, Egerben az új lakáskoncepció kidolgozása zajlik, amely alapot teremthet a jövőben megnyíló hazai és európai uniós támogatási konstrukciók kihasználásához.

 

Elszálló árak

 

Az Európai Parlament több munkacsoportban is foglalkozik a lakhatási válsággal, mert az mára az egyik legkritikusabb gazdasági és társadalmi problémává vált, amely aláássa Európa versenyképességét és társadalmi kohézióját. Bár a lakáspolitika hagyományosan nemzeti és önkormányzati hatáskörbe tartozik, az EU az elmúlt időszakban szintet lépett, és története során először központi uniós feladattá emelte a lakhatási válság kezelését. A hivatalos adatok szerint 2015 óta a lakásárak átlagosan közel 60%-kal emelkedtek – ezen belül Magyarországon a drágulás mértéke a 200%-ot is meghaladta –, a bérleti díjak elszálltak, s minden tizedik európai lakos képtelen időben kifizetni a lakhatási költségeit. Az Európai Bizottság felállított egy külön lakhatási munkacsoportot, s elindították az első Megfizethető Lakhatásra Vonatkozó Európai Tervet (European Affordable Housing Plan). Ez a stratégia közvetlen uniós forrásokat és magánberuházásokat mozgósít a szociális és megfizethető lakások építésére, s nagyobb mozgásteret és jogi védelmet adna a városoknak és tagállamoknak a lakáspiaci beavatkozásokhoz. Ösztönöznék az üres ingatlanok bérlakáspiaci hasznosítását, javasolják a lakásépítési és felújítási engedélyek bürokráciájának csökkentését, egyszerűsítenék a szociális és megfizethető bérlakások építésére fordítható állami támogatások szabályait és szigorúbb fellépést sürgetnek a rövid távú lakáskiadással, például az Airbnb-vel szemben. Bár az uniós rendeletek keretet és pénzügyi alapokat biztosítanak, az Európai Parlament hangsúlyozta, hogy a konkrét megvalósítás, a bérlakásprogramok felpörgetése és a helyi szabályok szigorítása továbbra is a tagállami kormányok és az önkormányzatok felelőssége.

Az önkormányzatoktól vár bérlakásprojekt-ötleteket a kormány, az ingyen adott teleknek is nagy ára van