Sok a saját lakás, kevés a bérlakás: üres lakásokkal is bővíthető a kínálat

A saját tulajdonú lakás megszerzése a lakhatás meghatározó formája, miközben a lakás befektetésként is vonzó célpont. A GKI rámutatott, hogy az elmúlt másfél évtizedben egy átlagos lakás megvásárlásával elérhető hozam meghaladta a bankbetétek és az állampapírok hozamát, és csak a tőzsdei befektetések teljesítettek jobban. Az első lakásra vágyóknak ezért a befektetési céllal vásárlókkal is versenyezniük kellett, miközben a lakásárak emelkedtek.

 

 

Az önkormányzati bérlakások száma folyamatosan csökkent, 2025 végén 99 ezer volt. Ezek közül mintegy 78 ezernek volt érvényes lakáskiutalással rendelkező lakója, 5,5 ezer bérlakásban pedig jogcím nélküli lakók éltek, miközben 6900 lakás volt lakhatatlan. További 7900 lakás egyéb okból állt üresen – sorolta a GKI. Az elemzésben kitértek a lakáskiutalásokra, ezek 43 százaléka szociális, 30 százaléka költség-, 22 százaléka pedig piaci alapon történt. Az önkormányzati lakbérek még a piaci alapon kiadott lakásoknál is jelentősen elmaradnak a magánpiaci díjaktól. Budapesten 2025-ben a piaci kínálatban szereplő lakások átlagos havi bérleti díja négyzetméterenként mintegy 5200 forint volt, ezzel párhuzamosan az önkormányzati lakásoké 780 forint. Az önkormányzati bérlakások 43 százalékában 2025-ben határozatlan idejű szerződéssel laktak a bérlők, Budapesten ez az arány magasabb, konkrétan 59 százalék volt. A GKI szerint ez korlátozza az önkormányzatok mozgásterét az újonnan felmerülő lakásigények kielégítésében. Országosan évente 5-7 ezer lakást utalnak ki.

 

 

A magánbérleti piac az elmúlt időszakban bővült, részben a befektetési célú lakásvásárlások miatt. A piac azonban erősen koncentrál, a bérlakás-kínálat és a bérlők 55-60 százaléka ugyanis Budapesten van. A nagyobb egyetemi és gazdasági központokat is figyelembe véve a bérlakáspiac 85-90 százaléka néhány koncentrálódik kiemelt városokra. Budapesten a lakosság 16-18 százaléka élhet magánbérletben, mintegy 140 ezer bérlakásban összesen több mint 250 ezer bérlővel. Az V., VI., VII. és VIII. kerület a befektetők célpontja, itt a lakások több mint 30 százalékát bérlők lakják, míg a külső kerületekben ez az arány 10 százalék alatt van. A vidéki bérleti piac főként öt-hat nagyobb városban koncentrálódik, ahol elsősorban az egyetemisták és a nagy ipari beruházások miatt érkező munkavállalók keresnek lakást. Debrecenben, Szegeden és Pécsen a bérlakások aránya 10-12 százalék. A kisebb városokban és falvakban a klasszikus bérleti piac gyakorlatilag hiányzik.

 

 

A GKI szerint a Wekerle Sándor Lakásépítési Programban és az ahhoz kapcsolódó uniós forrásokkal lehetőség van a lakáskínálat, ezen belül a bérlakások és kollégiumi férőhelyek bővítésére. A fejlesztéseknél a tényleges keresletet kell figyelembe venni, így elsősorban Budapesten, az egyetemi városokban és néhány prosperáló ipari központban lehet szükség új kapacitásokra. Az elemzés mintegy 70 ezer elutasított kollégiumi igényt említ. A bérlakásszektor új építések nélkül is bővíthető. Budapesten a KSH közel 161 ezer üres lakást tart nyilván, bár ezek egy része nem bejelentett módon hasznosul. A GKI hangsúlyozta, hogy a bérbeadást a jogbiztonság is befolyásolja. A nem fizető bérlő kiköltöztetése hosszú bírósági eljárást igényelhet és ezen a közjegyző előtti szerződéskötés sem változtat érdemben. Az elemzés egy nyugat-európai lakásügynökségi modellt is bemutat. Ebben a tulajdonos az ügynökséggel szerződik, amely üresen álló lakás esetén is garantálja a bérleti díj és a rezsi megfizetését. A kiválasztott bérlők a piaci árnál mintegy 30 százalékkal olcsóbban juthatnak lakáshoz, az önkormányzatok pedig támogatással vagy bérlőkijelöléssel kapcsolódhatnak be – írta a GKI elemzésében..